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購入時のお手続き方法

PURCHASE PROCEDURE

不動産を購入する際の手順をご説明いたします。
知っておくと良いポイントや分かりづらい言葉などもわかりやすく解説しております。

購入ご希望の方

情報収集

物件情報を収集する際や不動産会社に相談するときには、ご自身の希望する条件が明確なほど、スムーズに進みます。 現状でご不満の点、住みかえ先の希望などをご家族でじっくり話し合い 、条件を整理しましょう。
新聞広告や折り込みチラシ、住宅情報誌などの外に、今の時代にとてもマッチしているのがインターネット情報です。今や、購入を検討される方の大半が、情報収集時にインターネットを利用しています。

不動産会社の選び方

本当に良い物件を探すためにも、安心して相談できる不動産会社を見つけることが大切です。
不動産会社を選ぶときに次のような点を参考にすると良いでしょう。

宅地建物取引業免許
不動産の仲介には、宅地建物取引業の免許が必要です。
事務所には、免許番号や有効期限などを記載した「宅建業者票」の表示が義務付けられています。

加盟している業務団体
不動産業界にも業界団体が複数あります。加盟にあたっては、一定の基準が設けられており、日常の業務に関しても守るべき規則が設けられています。
団体加盟の有無も業者を判断するポイントの1つです。

記録のチェック
不動産会社の免許には2種類あり、国土交通大臣免許と都道府県知事免許に分かれています。
業者の名簿は国土交通省や各都道府県で閲覧することができます。
名簿には、代表者の経歴や業界団体への加盟状況などが記載されています。
以前に行政処分などを受けた場合はその記録も記載されています。

資金計画

購入には購入代金以外にも、仲介手数料や登記費用・ローン手数料などの諸経費がかかります。また、引越し費用なども考慮しておく必要があります。
購入代金と各種諸経費を合わせた総額について、資金計画を立てましょう。

資金計画のポイント!
自己資金の額や、年収や勤務先の状況により可能な借入額を勤務先や銀行等に確認しましょう。
月々の返済額やボーナス返済を利用するのかも考えて借入れ金額を決定します。
マンションなどでは、毎月の管理費・修繕積立金や駐車料金なども確認した上で、返済計画を立てなければなりません。
ご両親からの援助を受けられる場合は、それも計画に組み入れます。

物件見学

予算や間取など希望に近い物件が見つかったら、実際に物件の見学に行ってみましょう。
不動産会社依頼して、見学の日時を調整します。

物件見学のポイントとして

 ・建物の内装・外装の状態

 ・日当たりや騒音等の状況

 ・最寄駅・バス停までの距離

 ・学校やスーパー、病院などの生活施設の位置

 ・周辺住環境


などがあります。
気に入った物件については、平日や夜の状態なども確認しましょう。

不動産売買契約

購入したい物件については、不動産会社を通じて売主様に物件購入についての意思表示を行います。
売主様と契約条件を調整のうえ、売買契約となります。
売買契約を締結する前に「重要事項説明」を不動産会社から受けます。

物件の買い付け
買主様は不動産会社を通じて、書面で購入の意思表示をします。
価格や引渡し等の条件があればそのときに交渉し、お互いに条件が合えば売買契約へ進みます。

重要事項の説明
売買契約の前に、「重要事項の説明」を宅地建物取引主任者という資格者から受けます。
重要事項とは、不動産の取引にあたり宅地建物取引業者(不動産会社)が買主様に説明しなければいけない事柄のことで、 法令に定められています。
取引される物件について登記簿に記載された事項や都市計画法、建築基準法等の制限ならびに契約解除に関する事項などを説明するものです。

売買契約の締結
売買契約書は、売買代金のほかに手付け金・違約金の額、土地・建物面積、引渡時期・条件等が記載された書面です。
また契約書とは別の物件の状態を確認する書類として、「設備表」や「物件状況等報告書」などが添付される場合があります。
これは物件に付帯する設備や契約時の物件の状況(雨漏りの有無など)を売主様から明確にしてもらうための書面です。

手付金
買主様から売主様へ契約の証として売買契約締結時に手付金を支払います。(売買代金の5~10%程度)
その他に不動産会社に対して仲介手数料(半金)の支払いなども必要になります。

住宅ローンの申込み

住宅ローンを利用される方は、売買契約締結後にご希望の金融機関に借入れの申込みを行います。
ローンについては売買契約前に不動産会社や金融機関に相談して条件等の確認をしておくと良いでしょう。

ローンお申込みに必要なもの(金融機関によって異なります)

 ・実印

 ・印鑑証明書(発行3ヶ月以内のもの)

 ・住民票(同居される方全員分)

 ・収入を証明する書類(納税通知書等)

 ・購入物件に関する書類(売買契約書)

 ・購入物件の登記簿謄本・字図等

ローン承認と金消契約

住宅ローン申込後、通常であれば2~3週間でローンの承認がおります。
承認がおりましたら、金銭消費貸借契約(ローンの借入契約)を行い、支払日など細かな条件を決定します。

残代金の決済と引越し

ローン承認がおりると、残代金支払いと物件の引渡しになります。
売買契約書に定めた期日を越えないよう、売主様・不動産会社と残代金決済日を決めます。

決済の準備
残代金決済時には、残代金と仲介手数料や登記費用等の諸経費を準備しなければなりません 。
残金や諸経費以外にも住民票・印鑑証明書などの書類が必要になります。事前に不動産会社などに確認しておきましょう。

物件の事前確認
「物件状況等報告書」や「設備表」があれば、その書面に従って現状確認を行います。
両者立会いのもと、契約時と物件の状態に変化が無いか、引渡が可能であるか確認しましょう。

残代金の支払と登記手続き
買主様が住宅ローンを利用される場合、(ローンの)申込を行った金融機関で残金決済を行うことが一般的です。残金の支払いおよび物件の引渡し(鍵の受領など)が行われます。買主様名義にする登記手続等は、一般的に金融機関の指定する司法書士に委任して行われることが大半です。

残代金の決済と引越し

住宅ローン減税の適用を受けられる方は、ご入居後、確定申告を行なわなくてはなりません。
確定申告に当たって住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の適用を受けられる方は、ご入居後、確定申告を行なわなくてはなりません。
入居した翌年に、税務署に申告をする必要があります。

確定申告に必要なもの

 ・住宅ローンの年末の残高証明書(融資先より発行)

 ・新住所の住民票

 ・登記簿謄本

 ・売買契約書の写し

 ・源泉徴収票

 ・認印

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは

住宅の新築・購入や住宅とともに取得した土地のお支払いにローンを利用した場合、適用になる制度です。

売買契約時に必要なもの

 ・手付金(売買代金の5%~10%が目安)

 ・実印

 ・本人確認ができる書類(運転免許書、パスポート、健康保険証等)

 ・印紙代(売買契約書に貼付する印紙のため)

 ・仲介手数料半金


残代金決済に必要なもの

 ・残代金

 ・実印

 ・住民票(同居される方全員分)

 ・本人確認ができる書類(運転免許書、パスポート、健康保険証等)

 ・固定資産税・都市計画税の清算金

 ・管理費、修繕積立金等の清算金(マンションの場合) 

 ・火災保険料

 ・登記費用


ローンを組む場合

 ・印鑑証明書

 ・ローン保証料

 ・ローン事務手数料

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